Financement du Logement social : La Caisse vise haut (de bilan)

07/06/2016


La Caisse des dépôts a (enfin) annoncé le lancement des prêts dits de haut de bilan devant constituer les (quasi) fonds propres nécessaires aux organismes pour produire (et rénover) plus que prévu. Même si c'est une expérimentation très intéressante, les montants qui seront engagés ne vont pas changer, hélas, la donne de la production.
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Logement social - Une grande première dans les modalités de financement !


Parmi les freins identifiés à l'accélération de la production figure en très bonne place l'insuffisance des fonds propres pouvant être injectés dans chaque opération, fonds propres dont le montant permet de réguler le recours à l'emprunt et donc d'assurer un équilibre financier, les recettes d'exploitation (les loyers) - par définition régulées et donc limitées- étant une donnée et non une variable. D'autant que ces loyers sont jugés élevés voire excessifs dans bien des territoires et pour une part de plus en plus importante de la population éligible.


C'est que les fonds propres des bailleurs (principalement les HLM) déjà largement sous-dimensionnés par rapport aux normes privées, ont été ponctionnés tant par les opérations Anru que par la relance de la construction. Et leur reconstitution, en principe prévue dans chaque bilan prévisionnel, de plus en plus difficile. Bref, la Caisse des dépôts (ses services d'étude) avaient bien vu le problème depuis quelques années. Un peu avant le Congrès HLM de septembre dernier, le plan Juncker de l'époque semblait présenter une opportunité (une fenêtre de tir) pour que des fonds européens viennent jouer ce rôle de (quasi) fonds propres. Enthousiaste, le Directeur général en petit comité se félicitait et pensait très vite aboutir...  Les mois passent et l'Europe est moins allante, et Action-Logement appelé initialement à garantir le risque d'utiliser ce dossier pour négocier ailleurs avec les Pouvoirs publics... L'affaire ne peut être dévoilée que fin mai 2016. Et encore tous les détails ne sont-ils pas au point !


Ce que l'on sait aujourd'hui : Le mécanisme permet l'injection de quasi fonds propres, 2 milliards d'€ sous forme de prêts sur 20 ans  avec différé total d'amortissement, à taux zéro, éventuellement prorogeable de 10 à 20 ans aux conditions du Livret A + une marge de 60 points de base et amortissable annuellement (conditions habituelles de la Caisse au logement social).


C'est le fonds d'épargne qui gèrera ces prêts nous précise Odile Renaud-Basso, la n° 2 de la CDC en partance pour le Trésor, sa ressource (taux fixe faible mais non nul) provenant par parts égales de la BEI et de la Caisse des dépôts (section générale). Action-Logement, par la voix de son président Jacques Chanut répond à HCL sur les modalités de son intervention : 300 Millions d'euros sur 15 ans pour la bonification, à parité avec la Caisse.


La période de souscription est courte : du 3 juin au 15 juillet. Interrogée par HCL sur l'éventuel effet d'aubaine (seuls les OLS déjà au point pourraient en bénéficier) la ministre Emmanuelle Cosse répond qu’elle aimerait bien que ce problème se pose... laissant entendre que la mobilisation des opérateurs n'est pas si aisée, tant les difficultés de montage d'opérations neuves sont présentes. Pour plus de résultats rapides, et c'est certainement une excellente idée, ces prêts haut de bilan sont aussi destinés à financer les rénovations énergétiques lourdes. Il s'agira pour les équipes de la CDC en région, puis au siège qui centralisera les demandes, de vérifier que ces financements serviront uniquement à des investissements supplémentaires 2016-2019, non prévus aux Plans de patrimoines (ni aux plans à moyen terme connus de la CDC). Les calculs à rebours ont permis de fixer un objectif national de 20.000 LLS neufs en plus et 150 000 rénovations supplémentaires. Un quantum non négligeable mais qui n'est pas à la hauteur des besoins ni des objectifs de ce quinquennat. De là à dire que la montagne a accouché d'une souris... un pas que nous ne franchirons pas tant la démarche initiée est novatrice et, qui sait, de nature à augurer et/ou à participer de ce nouveau modèle économique du Logement social qui est à l'agenda désormais.


D'autre part, une revendication du Mouvement HLM est satisfaite : le produit de la baisse des taux de commissionnement des banques (collecte des fonds sur livrets réglementés) est évalué à 170 millions et sera répercuté sur les bailleurs : 100 millions pour les démolitions en secteurs dits détendus et 70 M€ pour accompagner les baisses de loyers (locataires PLAI dans logements PLUS par exemple).


La Caisse des Dépôts et Action Logement lancent un « prêt de haut de bilan bonifié » pour le logement social


http://www.caissedesdepots.fr/sites/default/files/medias/cp_et_dp/dp_pret_ht_bilan.pdf


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Photo HCL : à g. Jacques Chanut le président d'Action Logement et à dr. Pierre-René Lemas, DG de la Caisse, entourent notre minstre du Logement


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Image Financement du Logement social : La Caisse vise haut (de bilan)